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【楼市半年特辑】深圳新房半年卖了17681套 平均1天卖97套

东莞房地产网-房掌柜 2019-07-11 07:43:36来源:房掌柜 陈佩
[摘要]上半年,深圳楼市发生了哪些大事件?房价涨跌如何?哪个楼盘最抢手?

时光荏苒,白驹过隙。

  转眼进入2019年下半场。上半年,深圳楼市发生了哪些大事件?房价涨跌如何?哪个楼盘最抢手?

  带着这些疑问,回顾2019年上半年深圳楼市,我们通过一组数据来回答。

  2019年上半年,深圳住宅新增预售套数19292套,环比下跌26.43%,同比增长66.08%;住宅成交数量17681套,环比上涨6.56%,同比上涨38.09%;住宅成交面积172.05万㎡,环比上涨5.19%,同比上涨33.51%。

  总的来看,上半年,深圳新房住宅市场表现亮眼,受新版征信谣言影响以及房贷利率下调,大量需求在上半年集中释放,这是继“104新政”以来,成交量达到的最高值。深圳住宅去化周期9个月,库存处于合理区间。

  预售:上半年住宅获批预售19292套,同比增长6成

  2月,粤港澳大湾区发展规划纲要出台,给市场注入了一剂强心针,开发商对市场的判断出现微妙变化。

  上半年,深圳有46个项目取得预售证,新批预售大区仍然是龙岗,共有11个项目;南山有9个,宝安有8个,坪山有9个,龙华有5个。

  其中住宅类项目有29个,住宅新增预售总套数19292套,环比下跌26.43%,同比增长66.08%;新增预售总面积184.17万㎡,环比下跌28.83%,同比增长55.09%。

预售市场.png

  从2012-2019年深圳商品房新批预售走势来看,上半年新批预售量明显少于下半年,2016年例外(104新政影响)。2019年上半年,新批预售量远超2017年、2018年同期。

  截至上半年,住宅新批预售总套数29651套,环比下跌39.61%,同比增长69.06%;新批预售总面积281.11万㎡,环比下跌43.83%,同比增长63.52%。供应量出现大增。

  从2012年至今,深圳住宅新批预售量经历了一轮迅猛的增长,持续到2015年。之后,受政策调控出现大幅下滑,2017年上半年更是降至谷底,随后开始缓慢上升,2019年一季度住宅新批预售量比2017年、2018年同期有大幅增长。

  成交量:上半年住宅成交17681套,同比上涨3成

  2019年上半年,深圳一手商品房共成交27302套,环比下跌4.31%,同比上涨16.59%;成交面积共计250.23万㎡,环比下跌7.23%,同比上涨29.48%。

  其中,住宅成交17681套,环比上涨6.56%,同比上涨38.09%;面积共计成交172.05万㎡,环比上涨5.19%,同比上涨33.51%。

  这是自2016年“104新政”出台以来,深圳新房住宅成交量到达的最高值,为近三年之最。

2012-2019深圳新房住宅成交量走势.png

  成交量的大增,一方面,由于供应量大增,刚需、改善、豪宅产品均有大量释放供应;另一方面,粤港澳大湾区规划纲要出台,置业者对市场持续看好信心强化,加上上半年集中批售项目选择空间大,以及房贷利率下调,还有个人征信传言影响,上半年大量的需求被提前释放。随着征信辟谣,市场逐步回归理性,6月备案开始有所下调。

  从成交周期来看,月度成交量需求大量释放,成交表现亮眼。上半年,深圳住宅月成交量数据还不错,受春节假期影响,仅有2月成交量低于2000套,3月后成交企稳上扬,月成交量超2000套,5月成交量更是高达4605套。

  具体到各区,宝安成交量位居首位,盐田成交量创新记录。

  上半年,宝安和龙岗仍为成交大区,分别以8801套、6066套位列前二,南山区成交1410套位列第三,罗湖、福田、盐田三区量值依然很少。

  值得注意的是,盐田近几年来再现高值,成交量达599套,环比上涨160%。

  就项目而言,上半年深圳新房市场有个显著的特点,价格优势明显的刚需项目销量大好引领市场。

  上半年新房成交排名前十的项目中,仅有3个项目均价超过5万。排名前十的项目只有1个在福田,宝安、光明、坪山出现频率最高。

上半年成交量前10项目.png

  自2014年以来,龙岗半年成交均值遥遥领先各区,达9027套,位列第一,远高于宝安平均值。

  但近一年来,宝安奋起直追,西部当红沙井片区成交量大增,贡献了不少份额,上半年华强城二期开盘售罄贡献464套成交,龙岗成交数量被宝安赶超。

  成交价:3月后不再更新 一季度均价54086元/㎡

  由于一些原因,备受市场关注的成交价,自3月后就不再更新了。

  截至3月,来自深圳市房地产信息平台的数据显示,2019年第一季度深圳新房住宅成交均价54086元/㎡,环比上涨0.04%,同比下跌0.2%。

  事实上,自2017年第一季度起,深圳新房住宅成交均价就稳定在5.4万/㎡的水平。

  具体到各区,2019年第一季度福田以92936元/㎡的均价位列第一,龙岗区均价最低,为40583元/㎡。其它各区均价依次为:南山区82272元/㎡,罗湖区71145元/㎡,宝安区49293元/㎡,盐田区47873元/㎡。

  国家统计局公布全国70城房价数据指标中,深圳的涨跌幅度非常微弱。

  去化周期:住宅去化周期9个月,龙岗盐田去化周期长

  上半年,深圳商品房库存量56178套,库存去化周期12个月。

  具体到各区,南山、福田和宝安三区商品房去化压力较小,南山区去化周期7个月,为最低。其他区域去化压力很大,尤其是罗湖商品房去化达36个月,商办物业去化更为艰难。

  其中,住宅库存量27675套,去化周期为9个月,整体库存压力较小。

深圳新建住宅库存存量及去化周期.png

  从各个区域的库存周期来看,龙岗和盐田的去化周期压力最大,分别为16个月、13个月,超出平均线。其他区住宅库存压力不超过10个月,福田、宝安、南山分别为6个月,罗湖8个月。

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责任编辑:温意

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